Impacto da Euribor no Crédito Habitação

A Euribor é o que faz a taxa de juro do crédito habitação ser variável, porque é revista todos os meses com base no valor médio que vários bancos de referência da zona Euro emprestam o dinheiro entre si.

Como existe em vários períodos de tempo, nomeadamente, e no que diz respeito ao crédito habitação, de 3, 6 e 12 meses, o facto de ela alterar todos os meses, nos créditos habitação, só variam a cada 3, 6 ou 12 meses, conforme a que estiver indexada ao seu crédito habitação.

Antes da crise do subprime, um dos piores desastres económicos dos últimos anos, a taxa Euribor a 12 meses chegou aos 5,384%, a de 6 meses aos 5,219% e a de 3 meses aos 5,113€.

Depois da crise rebentar começou a descer a pique, em alguns meses perto de 1% de um mês para o outro, até que depois de alguma estabilização, em maio de 2015 a de 3 meses entra mesmo em terreno negativo.

Tendo as de 6 e 12 meses seguido os mesmos passos, até que grande parte do ano 2021, andaram a rondar os 0,500% negativos.

Vamos a contas!

Em 2018 os spreads que se praticavam rondavam os 0,50%, para quem tinha um crédito habitação no valor de 150.000€, a 35 anos, pagava cerca de 800€ de prestação.

Com a descida da taxa Euribor, e a crise bancária, os spreads subiram para valores proibitivos, chegaram a estar acima de 2%, em alguns casos chegaram a superar os 4%..

O que é certo, é que o mesmo casal, se quisesse trocar de casa e aumentar o capital em divida para 200.000€, com os mesmos 35 anos de prazo de amortização, em janeiro de 2016, com um spread de 2% indexado à Euribor a 12 meses, ficaria com uma prestação a rondar os 700€!

Mas se mantivesse o mesmo que tinha em 2016, a prestação baixaria de 800€ para 400€, sim, para metade, porque a Euribor baixou 5%!

Ou seja, podemos ver a coisa em duas perspetivas:

• Para a esmagadora maioria dos portugueses que conseguiram mantiver as suas casas com os spreads de antigamente, a prestação baixou muito e as casas valorizaram;
• Para quem vendeu ou perdeu a casa, foi drasticamente mau, principalmente para quem a perdeu por incapacidade, ou viu-se obrigado a vender para não entrar em incumprimento.

A título de resumo, neste período de tempo, as taxas Euribor baixaram cerca de 5%, e os spreads aumentaram cerca de 2%, em média, sendo que a taxa variável, na verdade em termos médios baixaram de 5,5% para cerca de 2%, entre 2008 e 2016.

E depois?

Os bancos de uma maneira ou de outra equilibraram as contas, as taxas Euribor continuaram a cair e os spreads a baixar até 2022, até que as taxas Euribor chegaram a estar perto dos 0,500% negativos e os spreads de modo geral já abaixo dos 2%.

Altura em que os danos colaterais, e eventuais desculpas/aproveitamentos com a pandemia e a guerra na Ucrânia, fazem disparar os preços e claro a inflação, momento em que os bancos centrais decidem aumentar drasticamente e a grande ritmo as taxas Euribor.

Como os bancos já tinham as contas equilibradas com margem para emprestar dinheiro, começaram a baixar spreads e taxas fixas, com o objetivo de manter o ritmo de crescimento que vinha acontecendo até então.

O que é certo é que uma pandemia, seguida de uma guerra, retirou confiança, que aliada à falta de construção nova, resultou que a venda de casas acabou por cair, por um lado falta de confiança, mas acima de tudo porque a oferta continua escassa.

E depois?

Com valores de prestação ajustados ao rendimento das famílias, quem tem casa com financiamento não se sente pressionado para vender rápido, sabe que há pouca oferta, aumenta o valor de venda.

Quem quer trocar, hesita e acha sempre que os valores vão baixar, só a dos outros, e mantém a casa e o crédito.

Para quem pagava os 700€, pelos 200.000€, com a subida da Euribor em cerca de 4,5%, chegou a pagar 1.150€, mais 450€.

O mais normal seria algumas destas pessoas venderem a casa, mas não o fizeram porque nos últimos tempos os critérios de avaliação da taxa de esforço tiveram um critério rigoroso, que permitiu que as pessoas cortando em algumas despesas supérfluas, não essenciais, conseguissem equilibrar o orçamento familiar, sem ter que vender ou entrar em incumprimento.

Mas…

Nem todos, mas muitos optaram por rever as condições e aproveitar a oportunidade de baixar a prestação, na esmagadora maioria trocaram de banco, optando por taxas mistas, mas também alguns mantiveram as taxas variáveis, com spreads mais baixos e custos mais reduzidos na relação com o banco, nomeadamente ao nível dos seguros de vida.

E contas?

Continuando com o mesmo cenário, os mesmos 200.000€, para amortizar em 35 anos, hoje com uma taxa mista, pode ficar a pagar cerca de 740€, sim menos 410€, praticamente anula a subida, e se tinha seguro de vida no banco, a poupança ainda aumenta significativamente.

Mesmo se quiser manter taxa variável, a prestação pode baixar para 825€, porque, entretanto, a Euribor baixou, mas também os spreads baixaram para menos de 1% em média.

Ou seja…

Deve estar com atenção às oscilações e oportunidades que o mercado do crédito habitação vão proporcionando e não se deixe acomodar só porque está a conseguir pagar, ou achar que os bancos são todos iguais, ou ainda que tem algum contrato vitalício com o seu banco só porque este lhe emprestou dinheiro para comprar o seu bem material mais precioso, a sua casa.

Não há almoços grátis, é verdade que os bancos são um parceiro fundamental nos dias de hoje, para conseguirmos ter uma vida melhor, mas os lucros demonstram que devemos estar atentos e procurar sempre o que for melhor para nós e para a nossa família.

Se lhe parece complicado, nada melhor que procurar um intermediário de crédito de confiança, que trabalhe com vários bancos, que faça esse trabalho por si, sem qualquer custo, assim como os mediadores de seguros.