Compra e venda de casa

Compra e venda de casa em Portugal 🏡✅

Comprar ou vender casa é uma grande e importante decisão — na prática, o que corre mal raramente é o “preço”.
O risco costuma estar nos documentos, nos registos, nos prazos, nos impostos e em contratos assinados à pressa. 😬

Este artigo fala-nos de cuidados essenciais e boas práticas para avançar com mais segurança, desde o primeiro passo ao registo final.

1) Antes de avançar: faça bem as contas🧮

Se vai comprar

Além do preço do imóvel, é importante considerar:

  • IMT(Imposto Municipal sobre Transmições) (quando aplicável) — as taxas dependem do tipo de imóvel e do destino (por exemplo, HPP(Habitação Própria Permanente) vs. outros).
  • Imposto do Selo:
    • na compra: regra comum 0,8% (verba 1.1).
    • no crédito (se existir): existe também imposto do selo sobre financiamento (varia com o prazo).
  • Custos de escritura/DPA (Documento Particular Autenticado) e registos — e, se houver DPA, o depósito eletrónico tem custos próprios.
  • Comissões bancárias, avaliação e seguros (se recorrer a crédito)

📌 Crédito habitação: o spread, não é tudo, o tipo de crédito, os custos associados e produtos a subscrever como os seguros, por exemplo, também são muito importantes.

✅ Intermediário de Crédito: pode ajudar a comparar propostas e tratar do processo, mas confirme sempre se está registado no Banco de Portugal.

Se vai vender

Definir estratégia e preço é importante, mas ainda mais importante é garantir que a documentação do imóvel está organizada e que não existem “surpresas” que apareçam a meio do processo (quando já há sinal, prazos e ansiedade). 😅

2) Documentos que deve confirmar SEMPRE 📄🔍

Independentemente de comprar ou vender, estes pontos são fundamentais:

  • Certidão do Registo Predial (CRP): confirma quem é o proprietário e se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus/encargos.
  • Caderneta Predial Urbana (CPU): confirma artigo, áreas, VPT (Valor Patrimonial Tributário) e dados fiscais.
  • Áreas: confirme se correspondem à realidade e se batem certo entre CRP e CPU.
  • Condomínio: peça informação sobre dívidas, obras aprovadas e encargos.
  • Situação urbanística: se existirem anexos, alterações ou obras, confirme se estão regularizadas e documentadas.

Atenção ao “Simplex” (desde 2024) ⚠️

O Decreto-Lei n.º 10/2024 simplificou formalidades e, em certos casos, deixou de ser obrigatório apresentar, no ato do título, a autorização/licença de utilização e a Ficha Técnica da Habitação.

➡️ Mas isto não significa que seja irrelevante: do ponto de vista prático (e bancário), continua a ser boa prática pedir e analisar a documentação — para reduzir risco e evitar bloqueios no crédito ou no fecho do negócio.

3) Proposta, CPCV e escritura/DPA: sequência segura 🖊️🏛️

Uma compra e venda bem conduzida por norma deve seguir esta ordem:

  1. Proposta por escrito (valor, prazos, condições, validade)
  2. CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) com sinal e prazos claros
  3. Escritura ou DPA
  4. Registo predial a seguir ao título
  5. Atualização do registo Matricial (devia ser processo continuo automático, mas nem sempre é assim)

📌 Boas práticas no CPCV:

  • Identificação completa das partes e do imóvel
  • Valor, sinal e prazos (com datas concretas)
  • Condições (ex.: aprovação de crédito, entrega de documentos)
  • Consequências em caso de incumprimento
  • Lista do que fica incluído (equipamentos/mobiliário, se aplicável)

Nota: O CPCV está previsto na lei portuguesa como contrato-promessa, sendo regulado pelo Código Civil (artigos 410.º a 413.º). Regras importantes sobre sinal e consequências do incumprimento encontram-se também no artigo 442.º.

4) Impostos principais (visão geral) 💶
  • IMT: depende do tipo de imóvel e do destino. Consulte sempre a informação oficial atual (as tabelas mudam).
  • Imposto do Selo na compra: regra comum 0,8% sobre o valor.
  • Imposto do Selo no crédito (se existir): há imposto do selo associado ao financiamento.

(Como as regras e simuladores podem mudar, a boa prática é confirmar sempre com fontes oficiais antes de assinar.)

5) Mediação imobiliária: regras essenciais que protegem o consumidor 🏢✅

Se recorrer a mediação imobiliária, há uma regra base: o contrato tem de ser reduzido a escrito e incluir elementos obrigatórios, como:

  • identificação e características do imóvel, com ónus e encargos
  • identificação do negócio visado
  • condições de remuneração, forma de pagamento e IVA

Isto está previsto na Lei n.º 15/2013 (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária).

📌 Boas práticas simples:

  • Verifique se a empresa tem licença e está habilitada: pode consultar online no site do IMPIC.
  • Confirme por escrito: preço, prazos, regime (exclusivo/não exclusivo) e condições de remuneração
  • Peça que qualquer alteração (por exemplo, preço ou prazo) fique igualmente por escrito
6) Um alerta que evita problemas: dinheiro “em mão” 🚫💵

Em Portugal, é proibido pagar ou receber em numerário montantes iguais ou superiores a 3.000€ (com regras específicas para não residentes em certas situações).

Na prática, em sinais e valores relevantes, a forma mais segura é usar meios rastreáveis (transferência/cheque nominativo), protegendo comprador e vendedor.

Checklist rápido 🧾✅

Se vai comprar

  • Contas completas (impostos + custos de registo e título)
  • Registo predial verificado (proprietário e ónus)
  • Caderneta predial confirmada
  • Áreas confirmadas (CRP + CPU + realidade)
  • Informação do condomínio (se aplicável)
  • Documentação urbanística analisada (quando existirem obras/alterações)
  • CPCV com prazos, condições e lista de documentos
  • Se houver crédito: comparar propostas com base em TAEG/MTIC e custos totais associados
  • Se recorrer a Intermediário de Crédito: confirmar registo no BdP

Se vai vender

  • Documentação organizada e pronta
  • Situação do imóvel transparente (ônus, obras, anexos)
  • Processo com prazos realistas e tudo por escrito
  • Pagamentos relevantes apenas por meios rastreáveis