Jovem casal com as chaves da primeira casa após obter crédito habitação

Crédito habitação jovem: guia para comprar a primeira casa em 2026

Artigo atualizado em outubro de 2026.

Comprar a primeira casa é um dos projetos mais importantes da vida, mas também exige preparação. Para muitos jovens, o principal obstáculo é reunir o dinheiro necessário para a entrada e para as despesas iniciais da compra.

Até 31 de dezembro de 2026, existem apoios que podem facilitar este processo, nomeadamente a garantia pública no crédito habitação e a isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição.

Ainda assim, beneficiar destes apoios não significa que o financiamento esteja automaticamente aprovado, nem que seja possível comprar casa sem qualquer poupança.

Neste guia explicamos como funciona o crédito habitação jovem, quais são os principais apoios disponíveis em 2026 e o que deve analisar antes de assumir este compromisso.

📝 Em 30 segundos
  • A garantia pública pode permitir um financiamento entre 85% e 100% do valor da transação, dentro das condições previstas e mediante aprovação do banco.
  • A medida destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos que pretendam comprar a primeira habitação própria e permanente e cumpram os restantes requisitos.
  • O imóvel não pode ultrapassar 450.000 euros e todos os compradores e mutuários têm de cumprir as condições do regime.
  • Em 2026, a isenção total de IMT e de Imposto do Selo sobre a compra aplica-se, em regra, até 330.539 euros; para valores superiores pode existir isenção parcial, dentro dos limites legais.
  • Continuam a existir despesas com o crédito, avaliação, escritura, imposto selo sobre valor financiado, registos, seguros e outros encargos.
  • O banco mantém a obrigação de avaliar os rendimentos, os créditos existentes, a estabilidade profissional e a capacidade para pagar a
    prestação.
🟢 O que é o crédito habitação jovem?

A expressão “crédito habitação jovem” é utilizada para identificar soluções destinadas a pessoas mais novas que pretendem comprar casa. Não corresponde, porém, a um único produto com condições iguais em todos os bancos.

Cada instituição pode apresentar diferentes taxas de juro, spreads, prazos, comissões, seguros e produtos associados. Além das condições
comerciais dos bancos, existem medidas públicas que podem ajudar os jovens elegíveis a reduzir o esforço inicial da compra.

As duas medidas que mais se destacam são:

  1. A garantia pública, que pode facilitar o financiamento de uma percentagem superior do preço da casa;
  2. A isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a aquisição da primeira habitação própria e permanente.

São apoios diferentes, com regras próprias, embora possam ser utilizados em conjunto quando o comprador reúne todas as condições.

🟢 Que apoios existem para comprar a primeira casa?
 ❇️ Garantia pública no crédito habitação

A garantia pública permite ao Estado garantir perante o banco até 15% do capital inicialmente contratado. O objetivo é viabilizar
financiamentos entre 85% e 100% do valor da transação para a compra da primeira habitação própria e permanente.

A garantia mantém-se durante os primeiros dez anos do contrato. Isto não significa que o Estado ofereça uma parte da casa ou assuma a dívida do comprador. O jovem continua responsável pelo pagamento da totalidade do empréstimo.

Nos termos atualmente previstos, podem beneficiar os contratos formalizados até 31 de dezembro de 2026, desde que sejam cumpridos todos os requisitos e o banco aprove o financiamento.

 ❇️ Isenção de IMT e de Imposto do Selo sobre a compra

Os jovens até aos 35 anos podem beneficiar de isenção de IMT e de Imposto do Selo na primeira aquisição de uma habitação própria e
permanente, dentro dos limites definidos anualmente.

Em 2026, a isenção é total para imóveis até 330.539 euros. Para aquisições de valor superior, pode existir uma isenção parcial até ao
limite legal aplicável. O benefício deve ser analisado de acordo com a situação de cada comprador, sobretudo quando duas pessoas compram o imóvel e apenas uma reúne as condições.

É importante distinguir o Imposto do Selo sobre a compra do Imposto do Selo associado ao crédito. A isenção dirigida aos jovens não elimina necessariamente este último encargo.

❇️ A garantia pública permite comprar casa sem entrada?

Pode permitir que o banco financie até 100% do valor da transação, mas isso não significa que todas as compras possam ser feitas sem
capitais próprios.

O financiamento é calculado tendo em conta o menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. Se o preço acordado for superior à avaliação, o comprador terá de suportar a diferença com recursos financeiros próprios.

Por exemplo, se uma casa for comprada por 250.000 euros, mas o banco a avaliar em 235.000 euros, o financiamento não será automaticamente calculado sobre os 250.000 euros. Mesmo reunindo as condições da garantia pública, o jovem poderá necessitar de dinheiro para cobrir a diferença de 15.000 euros, além das restantes despesas da operação.

Por este motivo, o financiamento até 100% deve ser entendido como uma possibilidade e não como um direito automático.

🟢 Quem pode beneficiar da garantia pública?

De acordo com as condições divulgadas pelo Governo, os candidatos
devem, entre outros requisitos:

  • Ter entre 18 e 35 anos;
  • Ter domicílio fiscal em Portugal;
  • Ter rendimentos até ao limite correspondente ao 8.º escalão de IRS aplicável;
  • Não serem proprietários, total ou parcialmente, de outro imóvel para habitação;
  • Comprar a primeira habitação própria e permanente;
  • Adquirir um imóvel com valor até 450.000 euros;
  • Ter a situação regularizada perante a Autoridade Tributária e a Segurança Social;
  • Não ter beneficiado anteriormente desta garantia.

Quando a casa é comprada por mais do que uma pessoa, todos os adquirentes devem ser também mutuários do crédito e cumprir as condições do regime.

O banco verifica ainda a situação financeira dos candidatos e pode definir condições adicionais de acordo com a sua política de risco.

🟢 Que despesas continuam a ser pagas pelo jovem?

Mesmo quando existe financiamento a 100% e isenção dos impostos sobre a compra, continuam a existir custos que devem ser previstos no
orçamento.

Entre os encargos mais comuns encontram-se:

  • Avaliação bancária do imóvel;
  • Comissões bancárias previstas na proposta;
  • Escritura ou documento particular autenticado;
  • Registo que não estejam abrangidos pela isenção ou redução aplicável aos jovens;
  • Imposto do Selo sobre a utilização do crédito, quando aplicável;
  • Seguro de vida associado ao crédito;
  • Seguro multirriscos habitação;
  • Certificados, documentação e outros custos do processo.

Também é prudente reservar uma margem para mudanças, pequenas obras, equipamentos e despesas inesperadas. Comprar casa sem qualquer poupança pode deixar o orçamento familiar demasiado exposto logo nos primeiros meses.

🟢 Ter acesso aos apoios garante a aprovação do crédito?

Não. A garantia pública reduz parte do risco assumido pelo banco, mas não substitui a análise de solvabilidade.

Antes de aprovar o crédito, a instituição analisa normalmente:

  • Rendimentos líquidos e respetiva regularidade;
  • Tipo de contrato de trabalho e estabilidade profissional;
  • Créditos e limites de cartões existentes;
  • Histórico de pagamentos e informação da Central de Responsabilidades de Crédito;
  • Taxa de esforço atual e futura;
  • Idade dos titulares e prazo solicitado;
  • Valor e características do imóvel;
  • Capacidade para suportar a prestação num cenário de subida das taxas de juro.

Um jovem pode cumprir os requisitos da garantia pública e, ainda assim, não obter aprovação se o banco considerar que a prestação não é sustentável para os seus rendimentos.

Antes de escolher um imóvel, faça um estudo prévio e obtenha uma pré-aprovação com o valor que se pode financiar, para evitar surpresas.

Está a preparar a compra da primeira casa? Uma análise prévia pode ajudá-lo a perceber o valor de financiamento compatível com o seu orçamento e a comparar condições antes de assumir compromissos.

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🟢 Cuidados antes de assinar o CPCV

O contrato-promessa de compra e venda, conhecido como CPCV, é frequentemente assinado antes da aprovação definitiva do crédito. Nessa fase, o comprador pode entregar um sinal e assumir prazos e obrigações importantes.

Quando a compra depende de financiamento bancário, é aconselhável que o CPCV preveja expressamente o que acontece se o crédito não for aprovado ou se a avaliação do imóvel for insuficiente. A redação da cláusula deve ser adequada ao negócio e, sempre que necessário,
analisada por um profissional habilitado na área jurídica.

Antes de assinar, confirme também:

  • Se já foi feita uma análise financeira realista;
  • Qual o montante máximo que poderá ser financiado;
  • Se o prazo previsto é suficiente para a avaliação e decisão do banco;
  • Quais são as consequências caso não consiga concluir a compra;
  • Se a documentação do imóvel está regularizada.

Uma pré-análise não corresponde a uma aprovação definitiva, mas pode reduzir o risco de assumir um compromisso incompatível com a capacidade financeira. No entanto uma pré-aprovação dá sempre mais garantias.

🟢 Vale a pena recorrer a um intermediário de crédito?

Um intermediário de crédito pode ajudar a preparar o processo, analisar a situação financeira, apresentar o pedido às instituições com
as quais trabalha e explicar as diferenças entre as propostas recebidas.

Este acompanhamento pode ser especialmente útil, quando surgem conceitos como TAEG, MTIC, spread, avaliação, taxa de esforço e produtos associados.

A decisão de concessão pertence sempre ao banco. O papel do intermediário é apoiar o cliente na preparação e compreensão do
processo, permitindo-lhe decidir com mais informação.

💬 Perguntas frequentes sobre crédito habitação jovem

O banco é obrigado a financiar 100%?

Não. A garantia pública permite que o banco financie até 100% do valor da transação dentro das regras aplicáveis, mas a concessão depende da análise de risco e da aprovação da instituição.

A garantia pública paga uma parte da casa?

Não. O Estado garante perante o banco até 15% do capital inicialmente contratado durante os primeiros dez anos. O comprador continua
responsável pelo pagamento de todo o empréstimo.

Posso beneficiar se comprar casa com alguém com mais de 35 anos?

Para a garantia pública, todos os adquirentes têm de ser mutuários e cumprir as condições, incluindo a idade. No IMT Jovem, a situação de
cada comprador deve ser analisada individualmente, podendo o benefício incidir apenas sobre a quota adquirida por quem reúne os requisitos.

O financiamento a 100% cobre as despesas da compra?

Em regra, não. O financiamento refere-se ao valor considerado para a aquisição do imóvel. Avaliação, escritura, registos, seguros, impostos
associados ao crédito e outros encargos devem ser previstos separadamente.

Posso utilizar estes apoios para uma segunda habitação?

Não. Os apoios aqui descritos destinam-se à primeira aquisição de habitação própria e permanente, dentro das restantes condições previstas.

Até quando está prevista a garantia pública?

De acordo com a legislação atualmente em vigor, são elegíveis os contratos formalizados até 31 de dezembro de 2026, desde que sejam
cumpridas as restantes condições. Uma eventual prorrogação terá de ser confirmada em legislação posterior.

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🟢 Fontes oficiais consultadas

A informação deste artigo é geral e não substitui a análise das condições legais, fiscais, bancárias e contratuais aplicáveis a cada caso.