Se está a pensar em comprar ou trocar de casa com recurso a crédito habitação, o que deve fazer primeiro é procurar saber até que valor pode pedir emprestado para investir na sua nova casa.

Desde julho de 2018, data em que o Banco de Portugal emitiu um conjunto de recomendações, ao nível das taxas de esforço e capital financiado, que obrigam os bancos a serem mais prudentes e exigentes na concessão de crédito habitação.

Assim, seja diretamente com alguns dos vários bancos a operar no nosso País, ou por via de um intermediário de crédito, antes de decidir comprar casa com recurso a crédito habitação, deve realizar uma abordagem prévia ao mercado de crédito habitação, para ter uma ideia do valor que pode financiar e também em que condições se pode financiar.

Deve ter presente que os bancos, por norma não financiam mais que 90% do valor da compra ou do valor da avaliação, o que for mais baixo. Não é porque, eventualmente, até não se importassem, mas não podem por imposição da recomendação atrás referida!

Logo aqui as primeiras contas que tem que fazer, é que vai ter que ter 10% de capitais próprios do valor da casa, a somar ao valor dos impostos e formalização.

Por exemplo, se quiser comprar uma casa de 150.000€, vai ter que ter 15.000€ para dar de entrada e perto de 6.000€, para impostos e custos de formalização no banco, considerando que a casa é para habitação própria permanente.

Assim, já começa a ter uma ideia do valor até onde pode chegar, contando com os capitais próprios que tem disponíveis para a compra da sua nova casa.

Mas, ter os valores para entrada, formalização e impostos, pode não ser suficiente para realizar a operação, porque como já referimos a trás, os bancos levam em consideração outros fatores para atribuição de crédito, como:

• A taxa de esforço, que não pode superar os 50% em DSTI – (debt service-to-income).
• Embora haja exceções, com limites mais altos para a taxa de esforço praticadas em cada banco:
  
  • Até 20% do montante total de créditos concedidos por cada instituição financeira, em cada ano, pode ser concedido a famílias com DSTI até 60%;
  • Até 5% do montante total de créditos concedidos por cada instituição, em cada ano, pode ainda ultrapassar os limites previstos a taxa de juro;
  • O cálculo da taxa de esforço não é um rácio simples. Para a determinação do DSTI, as prestações mensais do novo contrato de crédito devem ser calculadas assumindo que são constantes ao longo do período de vigência do contrato;
  • Mas no caso de contratos a taxa de juro variável e mista, deve ser considerado o impacto de um aumento da taxa de juro;
  • No cálculo dessa taxa de esforço deve ainda ser contabilizada uma redução do rendimento do cliente quando o mutuário tenha mais de 70 anos de idade, exceto se, no momento da avaliação da solvabilidade, este já estiver reformado.

• A relação laboral
  
  • Por norma, pelo menos um dos titulares do crédito, tem que ter contrato de trabalho efetivo;
    Só são contabilizados rendimentos declarados;
  • Em alguns casos, a formação e credibilidade da empresa podem ajudar.
• Se tiver outros encargos, o valor e quantidade também tem influência.

Por tudo isto é que na nossa opinião, fazer uma avaliação prévia, antes de começar a procurar casa, é muito importante, porque pode achar que só pode comprar até determinado valor, e poder ir mais acima, ou o inverso.

Assim, quando começar a procurar casa, vai ser mais fácil chegar ao objetivo.

Consulte, também, o nosso artigo: “O que fazem os intermediários de Crédito“