Depois de superada a crise do sub prime e com o crédito a crescer novamente no nosso País, o Banco de Portugal sentiu a necessidade de criar algumas regras na atribuição de crédito, nomeadamente no crédito habitação.

O objetivo é evitar uma nova situação de descontrolo nas contas dos bancos e dos clientes, em que as garantias que os bancos tinham eram inferiores aos valores em divida dos clientes, porque durante muitos anos emprestavam 100% do valor da avaliação da casa e em muitos casos essas avaliações estavam sob valorizadas.

O que se passava, era que o cliente comprava uma casa por 150.000€, por exemplo, alguns bancos avaliavam por 170.000€ e financiavam até esses 170.000€.

E os spreads praticados eram realmente fantásticos, 0,5% já era um spread alto na altura, chegavam a anunciar spread 0%, claro que era marketing desleal, pois na prática era só durante um curto período de tempo, compensado mais à frente.

Dava para tudo, para comprar a casa, pagar as despesas e impostos, e ainda sobrava dinheiro para os mais variados fins, como pagar outras dividas, comprar carro, ir de férias entre outros.

Até que a crise veio colocar tudo em causa e criar um descontrolo total, nos bancos, que por seu lado, feitas bem as contas não tinham garantias suficientes para cobrir os valores em divida, e os clientes que sem condições para pagar o financiamento no Crédito Habitação, também não podiam vender as casas, porque o valor real da casa não era suficiente para pagar a divida que tinha no banco relativamente ao seu crédito habitação.

Por um lado, tínhamos o sistema financeiro em colapso, sem condições para se financiar e pelo outro, os clientes sem condições para pagar as prestações nem liquidar os empréstimos ao banco.

Com a introdução da recomendação macroprudencial para os novos créditos à habitação e ao consumo, deliberada em Conselho de Administração do Banco de Portugal em 30 de janeiro de 2018, foi aprovada uma recomendação que introduz limites a alguns dos critérios usados na avaliação de solvabilidade dos clientes, abrangendo a concessão de novos créditos à habitação, créditos com garantia hipotecária ou equivalente e créditos ao consumo.

E aqui é que entra a parte do valor que os bancos podem financiar no crédito habitação, que no caso da habitação própria e permanente, não pode superar os 90% do valor mais baixo, do da aquisição ou da avaliação.

Ou seja, se o cliente vai comprar casa por 100.000€ o banco só pode emprestar 90.000€, à partida, porque se a avaliação for 95.000€, só pode financiar 90% dos 95.000€, ou seja 85.500€.

Há uma situação em que os bancos podem financiar os 100%, que é no caso das casas propriedades dos bancos, embora hoje em dia haja muito poucas, porque os bancos acabaram por as vender a fundos de investimento para se capitalizarem.

A outra forma de o fazer, mas muito difícil, é através de leasing imobiliário, no entanto os bancos que têm este produto, depois na prática, só o fazem em condições muito vantajosas e seguras para os próprios bancos.

Depois há quem contorne a lei e faça um crédito pessoal em simultâneo noutra instituição de crédito, mas isso para além de ilegal, não é recomendável por poder trazer problemas de incumprimento sem solução no futuro.

No caso de outros tipos de aquisição ou hipoteca de imóveis, como crédito para habitação secundária ou arrendamento, os valores que os bancos podem financiar não podem superar os 80%, com os restantes critérios a serem iguais ao crédito para habitação permanente.