Quando se fala em negociar o crédito habitação, por norma pensamos no spread, mas não é só o spread que interessa.

É importante que tenha em linha de conta que quanto mais verdadeiro for e mais garantias tiver para apresentar melhores serão as condições que vai conseguir.

Verdadeiro porque, com a documentação que os bancos pedem para analisar um crédito habitação conseguem perceber tudo o que se passa na nossa vida financeira, desde a regularidade de rendimentos, até às responsabilidades de crédito que temos, passando pela forma como utilizamos o dinheiro.

Posso dizer ao banco que não tenho créditos, mas quando é consultada a centralização de responsabilidades de crédito junto do Banco de Portugal, está lá tudo, desde um simples cartão de crédito que até não utilizamos até aquele pagamento que fizemos sem juros para comprar a televisão!

Os próprios bancos têm produtos que nos levam a não ter uma muito boa aparência financeira, como por exemplo podermos utilizar a conta a descoberto, ou negativa, por termos a conta ordenado, ou a utilização do cartão de crédito sem pagar o saldo a 100% todos os meses, evidência necessidade de crédito constante e dificuldades na gestão financeira do dia a dia.

Depois temos a questão das garantias, quanto mais garantias damos ao banco, mais capacidade de negociação temos.

Por exemplo, a entrada é algo muito importante, quanto maior for maior é a garantia, logo menor é o risco, mais apetecível é o cliente para o banco.

Se vamos comprar uma casa por 200.000€ e entramos com 100.000€, vamos fazer um esforço maior para não entrar em incumprimento, do que se entrarmos só com o mínimo recomendado pelo Banco de Portugal, ou seja 20.000€.

A taxa de esforço, também é uma garantia importante para o banco, porque quanto menor for o esforço financeiro que fazemos menor é o risco. Aqui temos que levar dois fatores em linha de conta:​

• Se apresentamos rendimentos 2.000€, normalmente podemos ir até uma prestação de 600€, se não tivermos outras responsabilidades de crédito;
• Mas, aqui o agregado familiar também é importante, porque se se forem duas pessoas têm um conjunto de encargos fixos, se forem quatro já terão mais encargos, como alimentação, vestuário, água, luz, escola, etc.

Pelo até aqui descrito, podemos concluir que a compra de uma casa com recurso a crédito deve começar a ser preparada com antecedência para que quando chegar a hora de negociar com o banco, termos por exemplo:

• O máximo possível de capitais próprios;
• Termos o mínimo de créditos junto da banca ou financeiras, mesmo aqueles que pagamos em prestações sem juros porque o preço era o mesmo;
• Não utilizarmos descoberto das contas ordenado constantemente;
• Termos os cartões de crédito pagos a 100% todos os meses.

Agora vamos entrar mais no pormenor, nos prazos, tipos de taxa, spreads, vendas facultativas, para falar dos mais importantes:

• O banco vai querer fazer pelo prazo máximo, mas tome nota que em quanto menos tempo pagar o seu crédito habitação, menos vai pagar;
• Em alguns momentos dos ciclos económicos, pode fazer sentido optar por taxas fixas em detrimento das vulgares taxas variáveis. Aqui a opção tem que ser sempre do cliente, se é mais conservador, provavelmente será mais fácil optar uma taxa fixa, embora a taxa de juro seja mais alta, se é mais arrojado irá optar por uma taxa variável e mais sujeito às oscilações das taxas euribor;
• Dentro das taxas variáveis existem normalmente 3 opções, as Euribor a 3, 6 ou 12 meses, sendo que historicamente a de 3 meses é a que anda mais por baixo, que é bom num mercado em queda, por que é revista de 3 em 3 meses, pior num mercado em subida;
• Nas taxas variáveis, por norma indexadas a uma destas taxas Euribor, existe também o famoso spread, que significa a margem de lucro direto do banco sobre a taxa;
• A primeira forma que calculo do spread por norma para os bancos, tem a ver com o nível de risco da operação e o volume de capital financiado;
• Quanto mais baixo for o risco e mais alto for o capital financiado mais baixo é o spread base;
• Depois entram as bonificações por venda facultativas de outros produtos, como cartões de crédito, seguros, aberturas de conta, domiciliação de vencimentos, débitos diretos como; água, luz, gás ou telecomunicações, contas poupança com entregas regulares, PPRs, outro tipo de crédito, entre outras…
• E aqui á-que ter muita atenção, em alguns casos um spread mais baixo pode não compensar face ao custo do produto a contratar, nomeadamente no que diz respeito aos seguros ou outros créditos;
• Tenha sempre em atenção que o spread mais baixo pode não ser o melhor spread, porque se poupar 10 no spread, mas gastar 20 para ter esse spread, não compensa!

Só a preparação é que depende só de si, no processo de negociação pode sempre recorrer aos serviços de um intermediário de crédito, acreditado pelo Banco de Portugal e de preferência com provas dadas no mercado.